Предварительный договор в сделках с жильем

Предварительный договор, на базе гражданского законодательства может использоваться в различных сделках, как например, в сделке об аренде жилья. Но, наиболее распространенное применение этот документ нашел в отрасли купли-продажи недвижимости. Такие договора предшествуют непосредственно самой сделке купли-продажи и составляются сторонами самостоятельно, не привлекая к процессу специалиста для их заверения. Но, как и каждый другой документ, предварительный договор имеет свою форму и нормы содержания.

Целью предварительного договора выступает урегулирование прав и обязанностей, ведущих к заключению основного договора купли-продажи. В статье 429 ГК РФ описаны конкретные нормы предварительного договора, на фоне которого стороны определяют себя обязательствами по заключению, в скором времени, основного договора купли-продажи. Как правило, договора предварительно оформляются в случаях, когда у сторон нет возможности, по разным причинам, оформить и подписать основной договор.

К общим нормам составления предварительных договоров относятся следующие моменты:
• обязанности сторон, предписанные в предварительном договоре, теряют силу в том случае, если по истечению срока, в который следовало заключить основной договор купли-продажи, второй документ не заключается или же одна сторона не предложила к этому моменту подписать основной договор другой стороне;
• стороны, объединенные предварительным соглашением должны помнить, что по истечению срока данного документа, им необходимо подписать настоящий договор. Иначе, одна сторона может подать в суд иск, и заставить уклоняющуюся сторону заключить договор.

Из чего должен состоять предварительный договор?
Предмет договора – продаваемый объект, который должен быть подробно описан: адрес, его расположение (этаж, если это квартира в многоэтажном доме), количество комнат, площадь и т.д., то есть все то, что подходит под технические характеристики продаваемого помещения. Здесь же стоит указать наличие осмотра помещения покупателем, к которому нет претензий.
Цена – согласованная сторонами, по которой объект будет продан/куплен. Также можно указать способ и период будущей оплаты.
Реквизиты сторон – данные документов удостоверяющих личность, место прописки и т.д. Если сделка совершается по доверенности, к договору должна быть приложена копия документа.
Период, в который стороны должны оформить основной договор. Если в данном документе срок не будет определен, подписание основного договора должно реализоваться в течение года со дня оформления предварительного соглашения.
- Если покупатель, в процессе составления предварительного договора передал определенную сумму денег, как задаток за реализацию обязательств в будущем, в договоре необходимо прописать их дальнейшую судьбу – учет суммы в стоимость жилья, случаи возврата и т.д.
Результаты проверки документации на обговариваемый объект – реквизиты правоустанавливающих документов, случаи ареста объекта и т.д., должны быть внесены в договор.
Определение стороны берущей на себя расходы по регистрации документов при купле – продаже объекта.
Положение штрафных санкций – в случае, если какая-то из сторон решит отказаться от подписания основного договора и сделки. Здесь стоит указать, какие случаи могут подвергаться штрафным санкциям и, соответственно, меру ответственности виновника.